Na hora de financiar um imóvel no Brasil você vai se deparar com duas opções de amortização: SAC e PRICE. A maioria das pessoas escolhe sem entender a diferença real entre os dois sistemas — e essa escolha pode significar dezenas de milhares de reais a mais ou a menos no total pago ao longo do financiamento.
Neste guia você vai entender como cada sistema funciona na prática, qual tem parcela inicial menor, qual você paga menos no total, e qual faz mais sentido para o seu momento de vida. No final use nossa calculadora de financiamento imobiliário para simular os dois sistemas com seus números reais.
O Que é o Sistema SAC?
SAC significa Sistema de Amortização Constante. Nele o valor amortizado do saldo devedor é o mesmo todo mês — ou seja você paga a mesma fatia do principal todo mês. Como os juros incidem sobre o saldo devedor que diminui progressivamente, as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo.
Como funciona na prática
Imagine um financiamento de R$300.000 em 300 meses (25 anos). No SAC a amortização mensal é sempre R$1.000 (R$300.000 dividido por 300 meses). No primeiro mês os juros incidem sobre R$300.000 inteiros — com taxa de 10% ao ano isso significa aproximadamente R$2.500 de juros. A primeira parcela seria R$3.500. No mês 150 o saldo devedor já caiu para R$150.000, então os juros são R$1.250 e a parcela é R$2.250. No último mês a parcela é próxima de R$1.000 mais juros mínimos.
O Que é o Sistema PRICE?
PRICE é o Sistema Francês de Amortização, chamado assim em homenagem ao matemático Richard Price. Nele as parcelas são fixas do início ao fim — você paga sempre o mesmo valor nominal todos os meses. O que muda é a composição interna da parcela: no início ela é quase toda juros com pouca amortização, e no final ela é quase toda amortização com poucos juros.
Como funciona na prática
No mesmo exemplo de R$300.000 em 300 meses, a parcela PRICE seria fixa em torno de R$2.895 todos os meses. Nos primeiros meses desse valor quase R$2.500 são juros e apenas R$395 amortiza o saldo devedor. Isso significa que no início do PRICE você quase não está pagando a dívida de verdade — está essencialmente pagando juros. Apenas na segunda metade do financiamento a amortização começa a superar os juros em cada parcela.
Simule seu financiamento em SAC e PRICE
Compare as duas tabelas com seus números reais em segundos.
Simular financiamento imobiliárioSAC vs PRICE — Comparação Direta
Parcela inicial
O PRICE tem parcela inicial significativamente menor que o SAC. No exemplo acima SAC começa em R$3.500 e PRICE começa em R$2.895. Essa diferença de R$605 por mês no início faz com que muitas pessoas prefiram PRICE pois conseguem aprovação de crédito mais facilmente — os bancos calculam a capacidade de pagamento com base na primeira parcela.
Total pago ao longo do financiamento
O SAC é mais barato no total. Como você amortiza mais rápido no início o saldo devedor cai mais rápido e os juros totais são menores. Em financiamentos longos de 20 a 30 anos a diferença no total pago entre SAC e PRICE pode ser de R$50.000 a R$150.000 dependendo do valor financiado e da taxa de juros.
Evolução do saldo devedor
No SAC o saldo devedor cai de forma linear e constante desde o primeiro mês. No PRICE o saldo devedor cai muito lentamente no início — nos primeiros anos você quase não reduz a dívida. Isso é especialmente relevante se você pretende vender o imóvel antes de quitar o financiamento pois com PRICE você pode dever quase o mesmo valor após vários anos de pagamento.
Qual Sistema Escolher?
A resposta depende da sua situação financeira atual e dos seus planos futuros.
Escolha SAC se você tem renda suficiente para pagar a parcela inicial maior, pretende ficar no imóvel por muito tempo, quer minimizar o total pago de juros, e tem disciplina financeira para não depender da redução das parcelas.
Escolha PRICE se a parcela inicial do SAC inviabiliza a aprovação do crédito, você está no início da carreira e espera renda crescente nos próximos anos, pretende quitar antecipadamente parte do financiamento com o tempo, ou não tem certeza de que ficará no imóvel por mais de 10 anos.
A estratégia de amortização antecipada
Independente do sistema escolhido a estratégia mais inteligente é fazer amortizações extras sempre que possível. No Brasil você pode amortizar o saldo devedor a qualquer momento sem multa pelo sistema financeiro de habitação. Cada real amortizado antecipadamente reduz os juros futuros. Com o PRICE isso é ainda mais importante pois os primeiros anos são quase todos juros.
O Impacto da Correção Monetária
A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil usa TR ou IPCA como índice de correção sobre o saldo devedor. Com correção pelo IPCA as parcelas sobem com a inflação, o que pode tornar o financiamento muito mais caro em períodos de inflação alta como ocorreu em 2021 e 2022. Financiamentos corrigidos pela TR historicamente têm correção próxima de zero mas isso pode mudar. Verifique sempre qual índice seu financiamento usa antes de assinar.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Banco oferece os dois sistemas ou só um?
Depende do banco. Caixa Econômica Federal oferece ambos os sistemas. Outros bancos podem oferecer apenas um. Sempre pergunte e simule os dois antes de assinar.
Posso trocar de SAC para PRICE depois de assinar?
Não. O sistema de amortização é definido no contrato e não pode ser alterado posteriormente. Por isso é fundamental simular e decidir corretamente antes de assinar.
O FGTS pode ser usado para amortizar em qualquer sistema?
Sim. O FGTS pode ser usado para amortizar o saldo devedor tanto em SAC quanto em PRICE, desde que o financiamento seja pelo SFH e você atenda os requisitos do FGTS.
Qual sistema os bancos preferem oferecer?
Os bancos geralmente preferem oferecer PRICE pois a parcela inicial menor facilita a aprovação e o cliente paga mais juros no total. Sempre simule o SAC e compare antes de aceitar a proposta do banco.
Em 30 anos de financiamento qual é a diferença real de custo?
Em um financiamento de R$400.000 a 10% ao ano em 360 meses a diferença total entre SAC e PRICE pode ultrapassar R$120.000 em favor do SAC. Vale sempre simular com seus números específicos.
